不動産鑑定士は、どのような資格ですか。

国家資格です。

国家資格は、他に何があるのですか。

医師、看護師、弁護士、公認会計士、税理士、社会保険労務士、司法書士、行政書士、土地家屋調査士、建築士（１級２級）、管理業務主任者、宅地建物取引士、マンション管理士などです。

不動産鑑定士は、何ができる資格なのですか。

日本で唯一、不動産の鑑定評価書を、適法に作成できる資格です。

不動産鑑定士は、いまの日本に、何人いますか。

資格者は、約９８００人。業者に所属している数は、約４５００人と言われてます。

不動産鑑定士の働き方はどのようなものがあるのですか。

大きく３つあります。①不動産鑑定業者に勤務、②不動産鑑定業者を設立（いわゆる独立開業）、③資格をステータスとして、不動産鑑定業を行わない、の３つです。

どうすれば不動産鑑定士になれるのですか。

不動産鑑定士試験の短答式と論文式に合格し、実務修習を受け、修了考査試験に合格すれば、国土交通省に登録できます。

不動産鑑定士試験の短答式と論文式は、どのようなものですか。

短答式はマークシート式の試験で１日、論文式は記述式の試験で３日間行われます。まず短答式は、行政法規と鑑定理論の２科目で、午前午後に各２時間ずつ行われ、概ね７割で合格します。短答式合格後の論文式は、民法、経済学、会計学、鑑定理論、鑑定理論演習の科目で、午前午後に各２時間ずつ行われ、概ね６割で合格します。

不動産鑑定士になるための実務修習は、どのようなものですか。

指導鑑定士の下、約１年間の中で、講義を受け、実務を経験します。具体的には、１３本の鑑定評価書を作成します。

修了考査試験とはどのようなものですか。

実務修習で学んだことを確認する試験と、上記１３本のうち、１本について、面接官３人を相手に、口頭試問を約２５～４０分行います。会場は東京です。

住民監査請求や訴訟が多発、と連合会HPにありますが、本当ですか。

本当です。例えば、大阪市IRの土地の鑑定評価を巡って、住民監査請求が行われ（鑑定談合という新語が誕生）、合議不調でした。現在は、住民訴訟が行われ、報道もされています。

どのような人が、不動産鑑定士「試験」に向いていると考えていますか。

「素直さ」という能力のある人です。理由は、日本の資格試験に共通して合格者の通った道を、素直に従えれば合格し、従えない人は合格しないからです。

（適性）どのような人が、不動産鑑定士に向いていると思いますか。

適切な「正義感」がある人です。様々な誘惑がある職業です。法律上も、良心や誠実さが必要です。その傾向は、今後ますます強まるでしょう。

個人事業主とは、何ですか。

会社の従業員になるのではなく、自らが事業を行う者です。組織のわずらわしさがない点は、強調しておきます。反対に、守られてはいません。

（働き方）どのような人に、不動産鑑定士はお勧めですか。

資格を取って、独立して、働きたいと考えている人です。

（能力）どのような人に、不動産鑑定士はお勧めですか。

物事を多角的にみることができる人、です。慣例主義者は向いていません。

試験勉強は大変ですか。

平均約３０００時間で合格します。これで大変なら、腕のいい不動産鑑定士は務まりません。乗り越えられれば、そのリターンは、勉強時間に見合わないほど大きいです。いわゆる、タイパ（タイムパフォーマンス）がよいと言えます。

不動産鑑定士になるのに、一番大変なことは何ですか。

②の論文試験に合格することでしょう。①短答式試験、②論文式試験、③実務修習、④修了考査（試験）と４つの山があります。

不動産鑑定士がお勧めな理由は何ですか。

公的な仕事でよければ、安定した収入が得られることです。それも生涯有効な資格で、死ぬまで働けます。老後の年金生活の心配は要りません。

男性と女性、どちらにお勧めだと考えていますか。

現状の男女比は「９：１」です。これが逆転するくらい。理由として大きいのは、「正義感」です。男はどうしても、融通を利かせて、なあなあになりがちです。それがいい面もありますが、不動産の鑑定評価では悪い方に作用しやすいでしょう。

仕事のやりがい、ありますか。

とてもあります。不動産に同じ物はありません。工業製品であれば、同じ物、同じ価格で存在します。不動産に、同一の物は絶対にありません。価格も異なります。「一物一価」です。その価格を評価する仕事です。誰にでも出来るものではありません。

不動産鑑定士になるのは、どういう経緯の人が多いのですか。

一度社会に出て、働いたのち、何かのきっかけで、不動産鑑定士を知り、試験を受けている人がほとんどでしょう。親が不動産鑑定士、その影響でなった、という人もいます。学生時代から目指す人は、稀です。

どうせ、頭がいい人しか受からないのではないですか。

「頭がいい」という言葉遣いは、根本的に間違っていると考えています。自分の人生です。幸運にも日本に生まれ、生きているのです。可能性を狭める考え方、損しますよ。

なぜ、不動産鑑定士が住民監査請求や訴訟に巻き込まれるのですか。

適法に鑑定評価書を作っていないからです。違法な鑑定評価書を作れば、巻き込まれて当然です。指摘を受け、処分されなければなりません。

どうすれば「適法」に鑑定評価書を作れるのですか。

正しい知識を身につければ良いのです。国土交通省、連合会が丁寧に指導しています。その指導を無視している者が多いので、毎年半数以上の業者が、モニタリング調査の結果として、行政指導を受けています。

不動産鑑定士の試験、いきなりは不安です。何かいい方法はありますか。

まずは、宅地建物取引士の試験を受けるといいでしょう。行政法規の法令の半分を勉強することになります。また、論文試験には会計学もあり、簿記の知識があると、会計学の試験は大変有利です。簿記の勉強をしている人は、自覚がないまま優位性があるのです。

なぜ浜松商業高校に行って、授業をしたのですか。

浜商出身の不動産鑑定士を誕生させたいからです。浜商出身者で、不動産鑑定士になれば、市場からみても有利でしょう。浜商出身者は、浜松、磐田、湖西市等に大変多く、さらに結びつきも強固です。これ、私にはないんです。目に見えない、とてつもなく大きな財産を手に入れる過程にいるのです。ぜひ、それを活用してもらいたいのです。

そのようなことになったら、あなたの仕事が減るのではないですか。

そんな低い次元で考えていないので「心配無用」です。不動産鑑定業を通じて、地域経済を盛り上げていきたいのです。違いがあって、いいのです。

いますぐ試験に挑戦する決断ができません。数年後でも大丈夫ですか。

もちろんかまいません。むしろ、今から目指すのは、良いとは言えません。様々な経験を積んで、その経験を活かして不動産鑑定士となってもらいたいです。金融、建築、測量、土木、配管、電気、製造業、経営、会計、税務、労務、商売等々、あらゆる知識が総合的に必要ですが、特化すれば特徴を活かせます。

不動産鑑定士試験の受験指導をしているというのは本当ですか。

はい。通常の学校を出た人なら誰でもできる方法、それも不動産鑑定士特有で、私が良いと考えている勉強の「やり方」「方法」を教え、実践する時間を作っています。

具体的には、どのように指導しているのですか。

まずは、手本を見せます。次に、目の前で実践させます。それを、一人でできるようになります。それを繰り返すことができるかどうか、これは己との戦いです。この戦いが一番難しいのです。

勉強は、難しいですか。

やることは非常に簡単です。小学生でも理解できます。それを「繰り返すこと」「徹底すること」です。これが困難ですが、色々なものが身につきます。例えば、自信、勇気、根気、研究心などです。

不動産鑑定士試験は何歳まで可能性がありますか。

７０代でも受かっています。ただし、体力的に４０代までと思います。それより上は、もっと苦労することになります。

現時点（令和7年3月28日）で何人指導していますか。

4人です。全員社会人です。

兄弟は何人いますか。

４兄弟です。

男４人は珍しいですね。何番目ですか。

よく言われます。３番目です。

３男で良かったことはありますか。

兄も、弟もいるので、上も下も見ながら生きられることです。

子どものころは何が好きでしたか。

テレビゲームです。ドラクエやクロノトリガーは、何回もやりました。

好きなスポーツは何ですか。

野球です。小学４年から高校３年までやっていました。

ポジションはどこですか。

セカンドです。

野球をやっていて、思い出せることは何ですか。

高校の監督が「お前たちが世界のブレインになれ」とよく言っていました。

他にもありますか。

「みんなが右向いていても、誰かが左を見てなきゃだめだ」

宅地建物取引士の資格を取ったのは、どうしてですか。

転職エージェントから「宅建の資格を取れば仕事があるよ」と助言を受けたからです。

現在不動産業界に身をおいているようですが、不動産業界はどうですか。

難しいですね。

難しい、とはどういうことですか。

２つの点で難しいです。１点目は、地域性があること、２点目は、既に市場が形成されていることです。地元の重鎮たちがいるのです。

新入りが割って入っていくことは簡単ではないということですか。

はい、そう考えています。

難関と言われる不動産鑑定士の資格を取ったのはなぜですか。

不動産鑑定士を実態以上に持ち上げる「難関」と枕詞をつけるのを辞めましょう。

では、不動産鑑定士の資格を取ったのなぜですか。

不動産業界に、不動産鑑定士がいなかったので、差別化できると考えたからです。

不動産鑑定士の試験はいかがでしたか。

短答は１回、論文は３回受験して合格しました。2020年は幸運でした。

幸運だった、とはどういうことですか。

試験が延期になり、勉強する時間が増えました。本番を想定して、泊りで模試を受けに、静岡、名古屋、東京に行きました。本番も東京に行きましたが、旅費代がGotoトラベルで助かりました。

論文試験に受かって、大手不動産鑑定業者に就職しようと思いませんでしたか。

面接で断られ、自分と「大手」で人間性が水と油で合うわけがないと、辞めました。

実務修習はどうしたのですか。

大島不動産鑑定の大島道場にお世話になりました。今、日本で一番です。

実務修習はどうでしたか。

現地に行ったり、同期と研鑽したり、楽しかったです。特に、修了考査直前の指導鑑定士との修了考査用の試験対策は、大量の汗をかくほど、スリルと興奮がありました。

大変だったことはありますか。

修了考査試験を落ちて、再試験を受けるために、もう一度東京に行ったことです。

なぜ修了考査に落ちたのですか。

大きく２つだと考えています。「筆記試験で解答用紙の半分も書けなかったこと」「面接試験官の経済音痴に怒ってしまったから」かな。

経済音痴とはどういうことですか。

当時（今も）の日本でおきている物価高を、試験官が通常の「（ディマンドプル）インフレ」として説明したことです。コストプッシュインフレは「デフレ化要因」と日銀も回答しています。中学生のころから経済や経済学を学んできた自分として、とても認められませんでした。

試験合格後、開業してから、何を考えていましたか。

地価公示評価員になり、仕事がもらえる立場になろう、と考えていました。

今は、地価公示評価員になったのですか。

なっていません。１年で３本の鑑定評価書を、３年間続ける必要がありますが、地価公示評価員になろうとするのを辞めました。

安定して仕事を得られるのが魅力のはずですが、どうしてですか。

国から仕事をもらったら、国に文句を言えなくなると考えているからです。

国に文句を言いたいのですか。

不動産鑑定士や大臣登録不動産鑑定業者の免許権者である国土交通省が適切に監督し、指導権を行使せよ、と言いたいです。いい加減すぎて、不動産鑑定士がやりたい放題やっているのを、放置しているのが現状です。

例えば、国土交通省に何を言いたいのですか。

不動産鑑定士や大臣登録不動産鑑定業者の免許権者である国土交通省が適切に監督し、指導権を行使せよ、と言いたいです。いい加減すぎて、不動産鑑定士がやりたい放題やっているのを、放置しているのが現状です。

公的な仕事を受けずに、どうやって生計を立てていく予定ですか。

民間です。民間の仕事だけで生きていける不動産鑑定士を目指しています。

ほとんどの個人事業主である地方の不動産鑑定士が公的な仕事を充てにしている中で、そのようなことが、本当に出来るのですか。

心配ありがとうございます。出来るかできないかは、やってみなければわかりません。

住民監査請求にも挑戦しているようですが、なぜですか。

面白いからです。

面白いとはどういうことですか。

子どものころにやっていたゲームをやっているような感覚です。「裏技」「隠しアイテム」「抜け道」ないかな、と新しいダンジョンを巡っているワクワク感があります。

ゲームには裏技やバグがつきものですよね

ゲームクリエーターにも、必ず遊び心がありますよね。それと同じで、地方自治法を作った人間にも遊び心があったのではないか、と考えるとわかりやすいかも知れません。GHQの置き土産である地方自治法の住民監査請求を「やり込んで」、策定者に「やっとたどり着いたか」と思わせたいですね。

ボランティアではないのですか。

ボランティアだと思っている人もいるのですが、そのような意識は全くありません。

正義感でもないのですか。

はい。それに、住民監査請求は、不動産の鑑定評価鑑定業務ではありません。

では、何がそんなに楽しいのですか。

誰もやっていないことに挑戦し、自分だけが経験できることです。ネットで検索しても、Youtubeにもありません。経験者に聞いても、書籍を読んでも、面白い話はありません。しかし、自分がやる分には全く違う景色が見られます。

行政の職員からしたら、たまったものではないですね。

それは知りません。制度上、住民に認められている権利です。合法です。

それでも、よく住民監査請求ができますね。多くの相手が、同業者でしょう。

「やっても無駄だ」「監査委員は行政寄りだ。任命も行政がしている。だいたい、金の流れを見れば分かる。監査委員の給料払っているのは行政だろう。行政を批判するようなこと、彼らができる訳がない」「仕返しが来るから気をつけろ」「夜道に気を付けて」等、よく言われます。

行政訴訟にも挑戦しているようですが。

有罪率99.9%という日本の刑事裁判の中で14件の無罪判決を勝ち取り「冤罪弁護士」の異名をもつ今村核弁護士(享年59歳）や国と訴訟をして勝っている森田税理士や吉田修平弁護士、刑事訴訟で起訴・勝訴まで導いたドラコンプロの太田勝規さん等に憧れて、始めました。

なぜ、自分でやっているのですか。裁判なら弁護士を使うのが通常ではないですか。

弁護士に依頼しようとしたけど、20事務所以上に断られ続けて、自分でやってます。これが日本の弁護士の実態です。彼らの多くが、行政裁判に関わる気が一切ないのです。

行政訴訟は、いかがですか。

非常に楽しいですよ。口頭弁論では、裁判官に色々と質問もできます。脇にいる陪席裁判官は、私を睨みつけてきます。物珍しいのでしょう。証人尋問の際には、法廷を傍聴人で満席にしたいと考えています。

仕事（売上）になるのですか。

私以上に、売上のことを考えてくれて、ありがとうございます。

不動産鑑定業、住民監査請求、住民訴訟と３分野ありますが、どれに力を入れていますか。

全部です。強いてあげるなら、今は住民監査請求。ブルーオーシャンでしょう。

住民監査請求に力を入れているのは、なぜですか。

行政執行を改めさせたり、行政職員を指導・教育する良い機会だからです。

「行政」とはどういうことですか。政治とは異なるのですか。

政治は「立法」と「行政」の２つが両輪です。政治家は「立法」、職員は「行政」を担当しています。それは、国も、地方も、同じです。国なら法律、地方なら条例です。

政治家の「立法」に期待できないということですか。

はい。失われた３０年の結果が示しています。それよりも「行政」職員の方が優秀であるはず、と考えています。

政治家が良い立法（法律、条令等）をすれば、いいのではないのですか。

行政職員が無知だと、良い法律、条令も無駄になるのです。

法令、条例を制定しても無駄になるとはどういうことですか。

行政の職員によって、法律・条例等を無効（ないのと同じ）にできます。実際に、彼らはやっています。それを止めたいのです。適法な行政執行を求めています。

反対に、悪法を立法されたとしても、無効化できる場合もあると。

はい。悪法が議会を通ったとしても、行政職員が優秀なら、民の利益を最大化するために、適法に、無効化してくれることを期待できます。

それなら、優秀な行政職員が必要な理由になります。いないのですか。

無気力、不勉強の慣例主義者が蔓延する地方自治体が多いです。彼らを駆逐し、優秀な行政職員を育て、力を発揮させる、これが私のやりたいことです。

駆逐だなんて、進撃の巨人のエレン・イェーガーのようですね。

はい。進撃の巨人、好きです。鬼滅の刃も、トモダチゲームも、コードギアスも好きです。すっかり影響を受けています。

では、鬼滅の刃から、どんな影響を受けていますか。

煉獄さんがお母さま（ルカ）より「なぜ自分が人よりも強く生まれたのかわかりますか」と聞かれ「わかりません」と幼い煉獄さんが答えると「弱き人を助けるためです。生まれついて多くの才に恵まれた者は、その力を世のため、人のために使わねばなりません。天から賜りし力で、人を傷つけること、私腹を肥やすことは許されません。弱き人を助けることは、強く生まれた者の責務です。責任をもって果たさなければならない使命なのです。決して忘れることなきよう」と諭す場面があります。今の社会に広まってほしい考えです。人を傷つけ、私腹を肥やすために、優れた己の能力を行使する者が、評価されない社会を目指しています。

では、トモダチゲームから、どんな影響を受けていますか。

ケイが「世の中って結構“悪者”がいるんだなって」「人助けをするためにはどうしても“悪者”とたたかわなきゃいけないことがあって」「“悪者”退治するには悪を知る仲間が必要」という結び。私も“悪者”とたたかうことができるなら、両掛けできる片桐友一のようになりたいのです。

では、コードギアスから、どんな影響を受けていますか。

ルルーシュ「世界を統べる資格は何ですか」神楽耶「矜持」との答えに、「いい答え」「優秀」だと言いつつも「壊す覚悟、世界を、自分自身すらも」とルルーシュは言いました。壊すには覚悟がいるのだと思い、行動しています。

政治が立法と行政の両輪なら、立法にも力を入れたらいいのではないですか。

立法は、別の人たちが得意にしています。Youtubeを見れば無数に出てきます。自分は行政職員の実態を知ってしまったので、机上の空論は避けています。

自身が政治家にはならないのですか。

なれません。苦手なことをすれば私の価値が下がります。仲間集めは苦手です。

これを見る行政職員（公務員）に向けて、一言、ありますか。

「慣例主義」から脱却し、憲法、国家・地方公務員法を絶対遵守する法治主義者となれ。

不動産鑑定業界も、地元の重鎮たちがいて、割って入るのは難しいのではないですか。

業界でも、静岡県、三重県、鳥取県は、閉鎖的で有名だと聞いています。それを一撃突破させたのが住民監査請求です。静岡県と浜松市で実証しました。恐ろしい破壊力に、静岡県の不動産鑑定業界が揺れに揺れました。

将来の展望を聞かせて下さい。

住民監査請求で全国を行脚したいです。きっと、全国の地方自治体に、行政の対応で困っている住民が大勢いるはずです。行政という存在は、ただ苦情を言うだけでは動きません。そこで、私の経験と知見を活かし、住民監査請求を通じて、大暴れしたいです。

質問も終盤です。そろそろ、本業の不動産鑑定業は、いかがですか。

もちろん、勉強を重ね、腕を磨き、研鑽を続けています。調停でも勝ち続けています。業務の幅を広げ、浜松イチの不動産鑑定士となるために、情熱を燃やしています。

どうやって、勉強し、腕を磨いているのですか。

勉強は参考書（1冊4,000～5,000円）や不動産鑑定専門誌Evaluationを読んでいます。腕が磨かれるのは、住民監査請求と住民訴訟です。特に「後者」はお勧めです。

その情熱はどこから来るのですか。

きっと、生まれ持った性質。夢中になれるものなら、何でも良かったんですよ。

不動産鑑定士を増やしたい、というのはどういうことですか。

優秀な不動産鑑定士、まともな不動産鑑定士を増やしたい、ということです。同時に、不当・違法鑑定を行う不動産鑑定士には退場してもらう、ということです。

不動産鑑定業界の未来をどう考えていますか。

若手が作り出す。いつの時代も、若手が新たなものを作ります。若者、馬鹿者、よそ者、と言われます。世界で大ヒット中のアニメにも「若い芽は摘ませない」と出てきます。

慣例主義者や固定観点に囚われた人には、卒業してほしいということですか。

はい。敬う精神は必要でしょう。ただし、敬うに値する人間かどうか、見定めなければなりません。

優秀な不動産鑑定士が増えていったとき、不動産鑑定業界はどうなると思いますか。

公正な競争社会となり、腕を磨くことが、一番大事なことになります。不公正な競争社会では、腕を磨くことと売上が増えることとは、ほとんど関係がありません。その結果として、腕を磨くことが疎かになり、不当・違法鑑定が多く存在しています。

公正な競争社会とは、どうなることを意味していますか。

理想を言えば、不動産鑑定士ごとに、得意・不得意が可視化され、依頼案件に応じて、適切な不動産鑑定士を、依頼主が選べるようになることです。弁護士なら「離婚」「交通事故」が得意、税理士なら「確定申告」「法人税」「M＆A」に強い等々出てきます。現在、不動産鑑定士にそのようなものはありません。依頼するのは、現状ブラックボックスでしょう。情報がほとんど開示されていませんから。

公正な競争社会となった時、あなたはやっていく自信がありますか。

もちろんです。大いに楽しめる世界じゃないですか。純粋に、腕のいい不動産鑑定士となることを目指せるなんて、最高です。今はまだ、始まってもいないです。